2026 다주택자 양도세 중과 총정리 (세율 · 유예종료 · 매도전략

다주택자 양도세 중과란 무엇인지

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 해당 주택을 양도할 때, 기본 양도소득세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다. 소득세법 제104조 제1항에 근거하며, 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상 보유자에게는 30%포인트를 추가합니다.

여기에 장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항)까지 배제되므로, 동일한 양도차익이라도 중과 적용 여부에 따라 세금이 수억 원 차이 날 수 있습니다.

이 제도는 부동산 시장 과열 억제를 위해 도입되었으며, 2022년 5월 10일부터 한시적으로 중과 적용이 유예되어 왔습니다. 정부는 2026년 5월 9일을 마지막으로 이 유예를 종료한다고 2026년 2월 12일 관계부처 합동 보도자료를 통해 공식 확인했습니다.

2026년 양도소득세 기본 세율 (소득세법 제104조 제1항, 제55조 제1항)

2023년 이후 양도분에 적용되는 기본 세율은 아래와 같습니다. 보유기간 2년 이상인 경우에 해당합니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	없음
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간이 1년 미만인 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만인 주택은 60%의 단기양도세율이 적용됩니다(소득세법 제104조). 이 경우 중과세율과 비교하여 더 큰 세액이 적용됩니다.

중과 대상 요건

양도세 중과가 적용되려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

첫째, 양도하는 주택이 조정대상지역 내에 소재해야 합니다.

2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」에 따라 2025년 10월 16일부로 규제지역이 대폭 확대되었습니다. 2026년 4월 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다.

서울특별시: 25개 자치구 전역
경기도: 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시 등 12개 지역

이 중 강남구·서초구·송파구·용산구는 기존부터 지정되어 있었고, 나머지 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 2025년 10월 16일에 신규 지정되었습니다.

둘째, 양도자가 1세대 2주택 이상에 해당해야 합니다. 주택 수 산정 시 분양권과 조합원입주권도 포함됩니다.

셋째, 양도하는 주택이 중과 배제 대상에 해당하지 않아야 합니다.

중과 세율 (2주택 · 3주택 이상)

국세청 세율표(소득세법 제104조 제1항, 제4항, 제7항)에 따르면, 2021년 6월 1일 이후 양도분 기준 중과세율은 다음과 같습니다.

1세대 2주택, 조정대상지역:

보유 1년 미만 → 70%
보유 1년 이상 2년 미만 → 60%와 기본세율+20%포인트 중 큰 세액
보유 2년 이상 → 기본세율(6~45%) + 20%포인트
장기보유특별공제 → 적용 배제

1세대 3주택 이상, 조정대상지역:

보유 1년 미만 → 70%와 기본세율+30%포인트 중 큰 세액
보유 1년 이상 2년 미만 → 60%와 기본세율+30%포인트 중 큰 세액
보유 2년 이상 → 기본세율(6~45%) + 30%포인트
장기보유특별공제 → 적용 배제

지방소득세(양도소득세의 10%)까지 포함하면, 3주택 이상 보유자가 최고 과세표준 구간에 해당할 경우 실효세율이 약 82.5%에 달할 수 있습니다.

다만, 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택에 대해서는 기본세율이 적용됩니다(중과 유예).

유예 종료 시점과 달라지는 점

정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 보도자료를 통해, 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 발표했습니다. 추가 연장은 없습니다.

구분	유예 기간 (5월 9일까지)	유예 종료 후 (5월 10일 이후)
적용 세율	기본세율 6~45%	기본세율 + 20~30%포인트 중과
장기보유특별공제	적용 가능 (최대 30%)	적용 배제
지방소득세 포함 최고세율	약 49.5%	약 82.5%

매일경제(2026년 3월 26일) 보도에 따르면, 동일한 조건에서 유예 종료 후 양도할 경우 2주택자는 약 8억 1,900만 원, 3주택자는 약 9억 5,600만 원의 세금이 산출됩니다.

계약금 기준 보완책 (소득세법 시행령 개정)

당초 규정에서는 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 완료해야만(양도일 기준) 중과 배제 혜택을 받을 수 있었습니다.

그러나 정부는 소득세법 시행령 개정을 통해, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에도 중과 배제를 적용하도록 보완했습니다.

반드시 확인해야 할 사항:

매매계약서 작성과 계약금 지급이 모두 완료되어야 합니다.
가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전거래약정만으로는 계약으로 인정되지 않습니다.
정부 보도자료 질의응답에서 "가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 '계약'에 해당하지 않는다"고 명시했습니다.

지역별 잔금 기한 정리

5월 9일까지 매매계약을 체결했더라도, 잔금 지급에는 지역별 기한이 있습니다.

지역 구분	해당 지역	잔금 기한	최종 마감일
기존 규제지역	강남구·서초구·송파구·용산구	계약일로부터 4개월	2026년 9월 9일
신규 규제지역	서울 나머지 21개 자치구, 경기 12개 지역	계약일로부터 6개월	2026년 11월 9일

강남 3구와 용산구의 경우 기존부터 규제지역이었으므로 4개월, 2025년 10월 16일에 신규 지정된 지역은 토지거래허가구역 실거주 준비 기간 등을 고려하여 6개월로 설정되었습니다.

잔금 기한을 하루라도 넘기면 중과 대상이 되므로, 계약서 특약에 날짜를 보수적으로 설정하는 것이 중요합니다.

중과 배제 및 예외 요건 (소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4, 제167조의10, 제167조의11)

다주택자라 하더라도 아래에 해당하면 양도세 중과가 적용되지 않을 수 있습니다. 일부 항목은 주택 수 산정에서도 제외됩니다.

지방 저가 주택: 수도권·광역시·세종시 이외 지역에 소재하고, 기준시가 3억 원 이하인 주택
장기임대주택: 지방자치단체와 세무서에 등록하고 일정 요건(임대기간, 임대료 증가율 등)을 충족한 경우
상속주택: 피상속인으로부터 상속받은 주택으로, 상속 후 5년 이내에 양도하는 경우(소수지분 상속 포함)
조세특례제한법상 감면 주택: 해당 법률에 따라 양도소득세 감면이 적용되는 주택
소형 신축주택: 전용면적 60제곱미터 이하, 수도권 기준 6억 원 이하
미분양 주택: 전용면적 85제곱미터 이하, 6억 원 이하(2024년 말까지 취득분)
어린이집 사용 주택, 사원용 주택, 국가유공자 주택, 대물변제 취득 주택 등

또한, 단기민간임대주택(민간임대주택법에 따라 아파트 제외, 건설형은 최소 6년 임대·공시가격 6억 원 이하, 매입형은 조정대상지역 제외·수도권 4억 원 이하)도 2025년 6월 4일 이후 등록분부터 중과 배제 대상에 추가되었습니다.

본인이 보유한 주택이 위 항목에 해당하는지 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

매도 전략 체크리스트

다주택자가 2026년 5월 9일 전후로 반드시 확인해야 할 사항을 정리합니다.

보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인합니다.
양도세 중과 대상인지, 배제 대상에 해당하는지 확인합니다.
5월 9일까지 매매계약서 작성과 계약금 지급을 완료할 수 있는지 확인합니다.
가계약이 아닌 본계약 체결 여부를 확인합니다(가계약·사전약정은 인정되지 않습니다).
지역별 잔금 마감 기한을 확인합니다(강남3구·용산 4개월, 그 외 6개월).
어떤 주택을 먼저 매도할지 순서를 결정합니다(세금 절감 효과 비교).
1주택자로 전환 가능한 구조인지 검토합니다.
세무 전문가와 사전 상담을 진행합니다.

정리하며

2026년 5월 9일은 다주택자에게 양도세 부담이 근본적으로 달라지는 분기점입니다. 정부는 추가 연장 없이 유예를 종료한다는 입장을 확정했으며, 소득세법 시행령 개정을 통해 계약금 기준 보완책까지 마련했습니다.

보유 주택의 조정대상지역 여부, 주택 수 산정 방식, 중과 배제 요건 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 개인별 상황에 따라 실제 세액과 적용 요건이 달라질 수 있으므로, 구체적인 사항은 반드시 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q1. 가계약만 체결했는데 중과 배제가 되나요?

되지 않습니다. 정부 보도자료 질의응답에서 "가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 '계약'에 해당하지 않는다"고 명시했습니다. 반드시 2026년 5월 9일까지 매매계약서 작성과 계약금 지급이 모두 완료되어야 합니다.

Q2. 잔금이 5월 10일 이후로 밀리면 어떻게 되나요?

소득세법 시행령 개정에 따라, 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 잔금은 이후에 치러도 중과 배제가 적용됩니다. 단, 잔금 기한이 있습니다. 강남구·서초구·송파구·용산구는 계약일로부터 4개월 이내, 그 외 신규 규제지역은 6개월 이내에 잔금을 완료해야 합니다.

Q3. 시골에 있는 싸구려 집도 주택 수에 포함되나요?

수도권·광역시·세종시 이외 지역에 소재하고 기준시가 3억 원 이하인 주택은 양도세 중과 판단 시 주택 수 산정에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3). 따라서 요건을 충족하는 지방 저가 주택은 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다.

Q4. 상속받은 집이 있으면 중과 대상인가요?

피상속인으로부터 상속받은 주택은 상속 후 5년 이내에 양도하면 중과 배제 대상입니다. 또한 소수지분으로 상속받은 경우에는 5년이 지난 후에도 중과 배제가 유지될 수 있습니다. 다만 구체적인 요건은 개별 상황에 따라 다르므로 세무 전문가와 확인하시기 바랍니다.

Q5. 장기임대주택으로 등록한 집도 중과되나요?

지방자치단체와 세무서에 등록하고 임대기간, 임대료 증가율 등 일정 요건을 충족한 장기임대주택은 중과 대상 주택 수에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의4). 등록 여부와 요건 충족 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

Q6. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택도 중과되나요?

되지 않습니다. 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 2026년 4월 현재 조정대상지역은 서울특별시 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역입니다. 이 외 지역에 소재한 주택은 다주택자라 하더라도 기본세율이 적용됩니다.

Q7. 양도일 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요?

원칙적으로 양도일은 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라 잔금일이 기준이므로, 계약을 먼저 체결했더라도 잔금이 5월 10일 이후로 밀리면 중과 대상이 될 수 있습니다. 다만 이번 시행령 개정으로 5월 9일까지 계약금까지 완료한 경우에는 잔금 기한이 연장되었습니다(강남3구·용산 4개월, 그 외 6개월).

본 글은 2026년 4월 기준 국세청 공식 세율표(소득세법 제104조), 2026년 2월 12일 관계부처 합동 보도자료, 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책을 바탕으로 작성되었습니다.